一、泰安市概况
泰安市位于山东省中部，旅游资源、历史资源极其丰厚，是山东省“一山、一水、一圣人”的中点，境内的泰山是国家5A级重点风景名胜区，有“五岳之首”的美誉，是世界自然文化双遗产。泰安市以山定城，城区位于泰山脚下，依山而建，山城一体，整座城市划分为东园、西谷、南城、北景、中礼五个片区。
二零二零年泰安市的房价位居全省第三，仅次于济南和青岛，而GDP总量为.5亿元，和人均元的平均薪酬均位列全省第十二。泰安市的人均收入、生产总值均不突出，但房价水平和房地产市场化程度较高，通过查阅相关的数据资料和政府相关的公开文件，泰安市房地产市场存在以下特点：
（1）商品房待售面积增加，去库存难
根据泰安市二零二零年统计年鉴数据显示，二零一九年泰安市房地产待售面积为79.45万平方米，二零二零年增长至.53万平方米，同比增长率达到27.8%。房地产开发投资的增速越来越快，而泰安市居民的实际收入以及对购房的需求，却不足以消耗日益增长的商品房存量，地理位置和周围资源配置优越的住房资源稀缺、价格飞涨，同样降低了有效需求，去库存成为一个重担，也是一项难题。
（2）房价县区之间存在分化，区域发展不平衡
泰安市各县区之间的房价差异明显，不同区域的发展也存在不平衡。泰山区的房价在各县区中处于第一梯队，受泰安市“以山定城”的特点，越靠近景区的房价越高，但从整体区划来看，泰安北部地区和西部地区的开发日趋饱和，例如环山路和擂鼓石大街以北等泰山周边已经没有了新开发建房的潜力，住房资源相对稀缺；
岱岳区、新泰市、肥城市的房价处于第二梯队；宁阳县和东平县的房价则处于第三梯队。但近年来岱岳区、新泰市和宁阳县的房地产开发规模发展较快，而肥城市和东平县的房地产开发规模则发展较慢。
（3）区位因素导致购房群体复杂，外来购房需求旺盛
泰安高铁南北贯通，南望孔子故里曲阜，北邻省会济南，济泰之间车程仅需一个小时，交通便利，而济南城区道路高峰期长时间的拥堵造成通勤时间的延长，再加上高出泰安许多的房价，使得许多济南市民来泰安购房；
在上述影响因素中，城镇居民可支配收入、公路通车里程、居民储蓄存款和住宅待售面积与房价的关系都能基于房地产市场的供需理论进行解释：
①城镇居民可支配收入体现了居民购房的能力，人均可支配收入越高，居民对住房的消费需求也就越高，进而对房价起到推动的作用。
②公路通车里程反映的是交通的便利程度，便利的交通更有利于房地产的发展，同样的，大家在选择住房的地理位置时，都更趋向于选择交通便利、位置优越的处所。交通越便利，相对应的房价也就越高。
③居民储蓄存款一定程度上反映了居民对于房价的预期和储蓄的意愿，当居民对房价有上涨的心理预期，就会选择减少储蓄来买入房产，房地产市场的需求增加，自然就会引起房价的上涨；当居民对房价有下跌的心理预期，就会选择暂时观望，把手里的资金先储存起来，房地产市场的需求减少，造成房价下跌。因此居民的储蓄存款与房价呈现负相关关系。
④住宅待售面积体现了房地产市场的供给能力，当住宅待售面积增加时，房地产市场的供给增加，引起房价的下跌；反之则房价上涨。
但是，居民的自有住房面积和常住总人口这两个指标并不仅仅受供需关系的调节：
①居民的自有住房面积反映了居住水平。若从供需关系的角度来看，居民的自有住房面积越小，对住房需求的缺口就越大，房地产市场需求增加，房价也会增加，居民自有现住房面积应该与房价呈负相关关系。
②同样的，泰安市常住总人口与房价的关系也不能仅用供需关系来解释。泰安作为一所紧邻省会的旅游城市，城市的发展具有一定的特殊性，具体表现在两个方面：一是随着泰安市的经济发展相较于周边的城市较为落后，存在着人口流失的现象；
二是泰安作为旅游城市有着生态宜居的优势，同时在区位方面紧邻济南，随着济泰高速、环山路的通车，济南泰安之间的往返时间大大缩短，甚至比济南市内交通高峰期的通勤用时还要短，许多济南市民选择在宜居的泰安买房，提供了一部分流动性购房的需求群体。
房价的稳定是通过房地产调控来实现的。房价受多种因素的影响，在市场的作用下进行波动，现阶段没有针对价格的直接调控手段，并不能直接对房价进行调控，而是需要通过政策引导、市场管理等方式多方面地保障房地产市场的平稳运行，从而稳定房价。泰安市的房地产调控政策受国家宏观政策指导，调控的方向同样遵循国内房地产调控政策发展的阶段特点。
二、泰安市房地产调控的历程
（1）稳定市场，兼顾住房保障
随着房价调控政策逐渐加码和常态化，同年8月，泰安市人民政府发布《泰安市人民政府关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，通过执行差别化住房税收政策、差别化住房信贷政策、限制炒房等合理引导住房消费，同时增加住房有效供给，加快保障性住房建设。
二零一一年，政府加大了财政支持力度，完善保障住房分配管理办法和租赁补贴制度；结合新型农村社区建设和生态文明乡村建设，推进农房建设工作。全年开工保障性住房套，开工率%，竣工率66%，超额完成省下达的任务；新建农房18.7万户，改造危房4.5万户，超额完成农村住房建设与危房改造三年任务。
扎实推进农村社区规划与建设，实施农村人口向小城镇、农村社区、中心村集聚，全市共规划农村社区个，已建成个。二零一二年，泰安市加强城乡建设档案管理，规范建筑市场秩序，引导农民适度集中建设住房，农房建设工作常态化；
积极提高城镇化水平，加快推进城乡一体化，把稳步推进城镇化进程作为扩大内需、拉动增长、调整结构、促进就业的重大举措。泰安市政府这一阶段的调控政策，在响应国内抑制投机紧缩性政策的同时，坚持实行了保障性住房以及租赁补贴等制度，为住房困难群体提供了一定的社会保障。
（2）改善民生，助力安居“去库存”
二零一三年，泰安市开工建设各类保障性安居工程21套，基本建成套；完成农房建设4.2万户、危房改造1.3万户；全市城乡低保和农村五保标准补助水平继续提高，居民收入稳定增加。
二零一四年，泰安市引导农村居住向城镇集中、向农村社区集中、向中心村集中；加强保障性住房建设管理，年内新开工建设保障性住房套，保障性住房和棚户区改造任务超额完成；全市新增城镇就业6.2万人，新增农村劳动力转移就业7.9万人。二零一五年，中央经济工作会议提出鼓励并支持农民进城购房，大力去库存的同时稳定房价。
泰安市放宽了户口迁移政策；调整全市最低工资标准并分为两类：泰山区、新泰市、肥城市月最低工资标准为元，小时最低工资标准为14.5元；岱岳区、宁阳县、东平县月最低工资标准为元，小时最低工资标准为13元。
“新国五条”开始体现出了“因城施策”的调控方式，并开始